正直不動産 (ネタバレ) 2巻！瑕疵担保責任です。
瀬戸課長が月下に商談への同席を要請。
瀬戸課長担当している「牟礼ヒルズ４軒の建売の残り1棟」の商談。
契約目前でお客がゴネ始めているため改めて話し合う。
場の空気を和ませる役目を月下に命じる。
お客がゴネ始めた理由は契約書に記載されている「瑕疵担保責任特約期間２年」の延長
売主の稲増建設へ「瀬戸課長」「月下」「永瀬」の３人で交渉に出向きく。
「瑕疵担保責任特約期間３年」で稲増建設から了承を貰いお客も納得しこの条件で契約に進む。
契約の時に「瑕疵担保責任特約期間３年」だが品確法で建物の瑕疵担保責任10年の説明をした時に稲増建設社長が笑みを浮かべた事に永瀬は何かの疑いを感じる。
不審感を抱いた永瀬は進めていた契約を中断し翌日に持ち越す事に。
永瀬は何を感じたのか？
「正直不動産 (ネタバレ) 2巻！瑕疵担保責任とは？隠蔽された事実」紹介します。
正直不動産 (ネタバレ) 2巻！瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、不動産の物理的な欠陥や問題を言います。
民法では瑕疵担保責任を追及できる権利として引き渡しから10年です。
2020年4月に施行された改正民法で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に置き換えられました。
引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約内容に適合しているか否かと言う「契約不適合責任」と言う概念です。
改正で「瑕疵」が「契約不適合」と言う言葉に変わり、「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「法律的瑕疵」を含めた「契約内容に適合していない」とき買主が売主に責任追及ができます。
今回の話は改正以前ですが「物理的瑕疵」が該当しそうです。
また、建物は「新築住宅」なのでの品確法（住宅の品質確保促進法）が適用されます。
住宅の基礎、土台、床、柱や雨水の侵入を防ぐ壁、屋根に関して売主が１０年間瑕疵担保責任を追います。
永瀬が感じた不信感
稲増建設社長と瀬戸課長が何かを隠している事を疑い永瀬は現地周辺を調べる事に。
牟礼ヒルズは三鷹台駅まで徒歩８分。
「人気の住宅街に今まで何故そこだけ家が建っていなかったのか？」
何か理由があるはずと考え土地の経歴を調査。
そこは用水地だったことが判明。
隠蔽された事実
永瀬は「牟礼ヒルズ」契約しているみんなを集め、瀬戸課長と売主稲増社長、これから契約するお客の前で事実を公表。
- ・牟礼ヒルズ4棟の建売りの場所は元用水地で一帯の排水を集める場所だった。
- ・用水地で地盤は緩かったので土壌改良で対策済み
- ・問題は現状の工事では大雨が降った時の対策が無く問題発生するリスクがある
- ・売手は品確法では責任を負わず瑕疵担保責任の特約期間のみ責任を負う。
元用水地であることの告知義務こそないが、この事実を知りながらリスク範囲を踏まえて買主に告げなかったことが瑕疵担保責任にあたり売主は責任から逃れる事出来ない。
責任はどうなる？
責任は売主の稲増建設が負うことになります。
今回瀬戸課長も事実を知っていたため仲介した登坂不動産にも責任があります。
＜改善履行策＞
- 大雨対策するため、万全の排水整備工事をする
- 工事をしないのであれば、瑕疵を認めて契約破棄して違約金を払う。
最後は登坂不動産社長が稲増建設と分担して責任を取る事を表明し騒動は一瞬で収まる。
まとめ
「正直不動産 (ネタバレ) 2巻！瑕疵担保責任とは？隠蔽された事実」紹介しました。
言わなければわからなかった事を嘘がつけなくなった体質の永瀬が掘り起こし暴きました。
売主稲増建設と瀬戸課長は一時の利益欲に駆られたのでしょう。
元々の用水地を造成して安全な住宅用地として必要な排水設備にかける費用を間引いて販売していたことになります。
保証期間問わず後々そこに住み続ける住人は選んだ事を後悔し不幸になってしまいます。
自らが不利になる事を口に出して伝える事は勇気が必要です。
永瀬の口から本音が強制的に出てしまうタイミングは本来理性があれば「言うべきか」「言わない方が良いのか」躊躇する場面です。
不動産取引は人と人が公平に取引するビジネスで下心がある取引は上手くいきません。
正直不動産の永瀬が暴く不動産業界の闇はまだまだ続きます。
元不動産業者の私がオススメするコンテンツ紹介した記事「正直不動産（ネタバレ）1巻〜15巻」ありますので（ネタバレ注意）で参考にしてください。
「正直不動産に興味がある人」「不動産の購入を考えている人」「不動産営業をしている人」におすすめ。
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