正直不動産（ ネタバレ） 1巻！「囲い込み」です。
定年直前の夫婦が住んでいるマンションの売却相談を永瀬が対応。
（中野駅徒歩５分４５００万円で10年前に購入）
ところが、新しく入社した桐山が永瀬を接客から外すように仕掛けて自ら担当の座を奪ってしまう。
永瀬から担当を奪った桐山の狙いとは？
「正直不動産（ ネタバレ） 1巻！「囲い込み」とは？ 不動産業界裏側」紹介します。
正直不動産（ ネタバレ） 1巻！「囲い込み」とは？
囲い込みはどういう事？何が起きる？そしてどうすれば防げるのか？
- 囲い込みとは？
- 悪質な囲い込み？
- 囲い込みを防ぐ方法は？
それでは次項からわかりやすく説明します。
囲い込みとは
不動産売却を売主から依頼を受けた不動産会社は仲介手数料が収入源です。
売主と買主の双方から仲介手数料をもらうために不動産会社が自社で抱え込み他の会社には紹介しない事を「囲い込み」と言います。
それは売主に対する背信行為になります。
悪質な囲い込み
悪質な囲い込みとは、売主が「もっと高く売れたのに・・・。」に気がつかない事。
不動産会社が囲い込みをして売却価格が相場より安くなってしまう場合があります。
それは不動産会社が両手仲介を優先して買主を見つけようとするためです。
相場5000万円の物件を4500万円で購入する買主が現れたケースを仲介手数料で考えてみます。
片手仲介手数料で5000万円×３％＋6万円＝156万円（税別）
両手仲介手数料で500万円値引きした4500万円（4500万円３％＋6万円）×２＝282万円（税別）
買い手が見つからず値引きが必要になっても不動産会社は痛手を負わず困るのは売主です。
他の不動産会社にはもしかしたら5000万円で購入する買い手がいたかもしれないので売主は完全に機会の損失しています。
囲い込みを防ぐ方法は？
損失を負わないために防ぐ方法があるのでしょうか？
悪質な囲い込みが起こる可能性は１社のみに売却を任せる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。
複数の不動産会社に売却を任せる「一般媒介契約」では囲い込みはありません。
不動産会社が囲い込みしている場合は他の会社に紹介を拒んでいます。
そこで売却を依頼して１か月の問い合わせが無く過度に売却価格の引き下げの要請があれば疑う必要があります。
他の不動産会社を通して売り出している物件の商談情報を聞いてもらいましょう。
「すでに商談中」の答えがある場合は架空の商談情報を回答し、囲い込みされている可能性があります。
すぐに売却を任せている不動産会社との契約を見直し対策が必要です。
「時間がかかっても高く売りたい」一般媒介契約を進める永瀬
中野駅徒歩５分４５００万円で10年前に購入した定年直前の夫婦が住んでいるマンションの売却相談を永瀬が対応。
夫婦は売却の相談で不動産会社への相談は登坂不動産が初めて。
夫婦から売却理由をよく聞き、大まかな売却金額と手続きの流れで「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を説明。
今までの永瀬であれば両手手数料を狙うため「専属専任媒介契約」を推奨。
嘘がつけなくなった永瀬は、夫婦の「多少の時間がかかってもなるべく好条件で売却したい」希望を汲み取る。
そして時間はかかるが複数の不動産会社と同じ契約を結び比較してより良い好条件な売却先を決る「一般媒介契約」を推奨。
しかし一般媒介契約は他の不動産会社が買い手を見つけてくれば一円の手数料も入らずただ働きになってしまう。
「不動産業界の裏側」専任媒介・専属専任契約を進める桐谷
夫婦と売却の相談受けて話を進めている永瀬を新しく入社した桐山が接客から外すように仕掛けて自ら打ち合わせに割って入ってしまう。
夫婦の「多少の時間がかかってもなるべく好条件で売却したい」希望に対して永瀬の推奨した「一般媒介契約」を否定。
不動産会社は利益を上げなければならない事実が背景にある。
一般媒介契約では他の不動産会社が買い手を見つけてくれば一円の手数料も入らずただ働きになってしまう。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」に比べると優先順位が低い案件となる。
桐谷は憶測で永瀬が夫婦のマンションを「希望額で売却する自信がなかった」からとほのめかす。
永瀬の立場をなくし、桐谷が夫婦からの信用を勝ち取り囲い込み目的の「専任媒介」で媒介契約。
桐谷は永瀬の査定額より安い3900万円で買い手を見つけて両手で仲介手数料を獲得。
仲介手数料３％＋６万円は法定上限値
担当が変わった永瀬宛に夫婦から感謝の贈り物が届く。
担当が桐谷に変わる前に夫婦からの相談を永瀬は受けていた。
新居のリフォーム費用も今後必要になるため「売却にかかる支出をできる限り抑えたい」
嘘をつけない永瀬は仲介手数料の「成約価格×３％＋６万円」は通常だがこれは法令で決まった上限値である事を話してしまう。
永瀬は「成約価格×１.５％＋６万円」にして支出を抑える提案をしていた。
夫婦からの贈り物には桐山に担当が変わる前に教えてもらった事、永瀬の正直な対応に対する夫婦からの感謝が込められていました。
まとめ
「正直不動産（ ネタバレ） 1巻！「囲い込み」とは？ 不動産業界裏側」紹介しました。
売主の利益を無視して仲介手数料を優先する「囲い込み」という慣習があります。
しかし不動産会社も仲介手数料が収入源であることはまぎれもない事実です。
本来は専門家である不動産会社がサポートするものですが、利益欲が働き全員がそうではない事が事実にあります。
売主や買主の方にも責任をもって取引が成立できる様に自助努力が必要です。
罠に陥らないように不動産会社の選定から注意が必要です。
地元で信頼のある不動産会社や、知り合いの口コミで探すと良いでしょう。
正直営業で奮闘する永瀬の今後に期待。
元不動産業者の私がオススメするコンテンツ紹介した記事「正直不動産（ネタバレ）1巻〜15巻」ありますので（ネタバレ注意）で参考にしてください。
「正直不動産に興味がある人」「不動産の購入を考えている人」「不動産営業をしている人」におすすめ。
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