賃貸・大家・自主管理、サラリーマン大家でどこまで可能？

サラリーマンをやりながら不動産投資をされている方、これから始めたい方多いと思います。

私も副業としてサラリーマン時代から「賃貸・大家・自主管理」経営をしてきました。

勿論賃貸経営は初めてです。

とても大変なことが多いですがよかった事もとても多いです。

これから「賃貸・大家・自主管理」を考えている大家さんや不動産投資をこれから始めたいと考えている方、サラリーマン大家が自主管理で可能な範囲がわかる様に私の経験からお話します。

是非参考にしてください！

 

賃貸・大家・自主管理、サラリーマン大家でどこまで可能？

私の経験から、「賃貸・大家・自主管理、サラリーマン大家でどこまで可能？」を紹介します。

・賃貸・大家自主管理の仕事内容

・自主管理をして良かった事

・自主管理をして大変な事

・サラリーマン大家が自主管理が可能な範囲

それで次項から詳しくご紹介していきます。

 

賃貸・大家・自主管理の仕事内容

大家さんが自主管理をした場合、いつ何をしなければいけないのか？

驚かないで見てくださいね！

これだけの仕事内容になりますので、賃貸経営を勉強する時からセミナーやコミニティーに参加して教えて貰える方を見つけておくことをおすすめします。

 

（１）空室がある場合は入居募集の準備から活動

単身世帯か家族世帯かにより頻度が変わります

（２）入居の手続き

契約事務手続き、入居説明

（３）入居者からのクレーム対応

突発的に発生、早期一次対応が解決のポイント

（４）退去の手続き

入居者が退去するときの使用状況を確認して原状回復箇所を共有原状回復箇所等経験や専門知識が必要になる場合があります。

アパート退去の経験のあるリフォーム業者さんに同席してもらうとスムーズ

（５）退去精算

敷金清算や原状回復費用の計算

（６）退去後のリフォーム

出来る事は自分で無理せずリフォーム業者さんにお任せ

（７）家賃入金確認

主に月末

（８）事業収支管理

月末に締めて翌月前半暇な時

（９）滞納フォロー

月末から月初

（１０）共有部の清掃維持管理

月2回くらい

（１１）草取り

年3回から５回

（１２）ゴミ出しの管理

ゴミ散財による近隣クレーム回避

（１３）税金の支払い

固定資産税、都市計画税の納付期限チェックして忘れずに

（１４）確定申告

２月から３月に申告。毎月の収支を纏めておくとスムーズです。

（１５）建物長期修繕計画

修繕計画に合わせて家賃収入の計画的留保

 

自主管理でよかった事

私の経験からの自主管理でよかった事です。
・賃貸経営が身につく

・相続の際に事業承継ができる

・業者と良い関係を築くことができる

・業者と良い関係を築くことができる

それでは次項から詳しくご紹介していきます！

 

賃貸経営が身につく

やることは多いのですが経験を積めば自主管理は賃貸経営が身につきます。

副業に充てられる時間や本業との兼ね合いで出来ない事はサポートしてもらえる専門業者さんを探すことも大切です。

 

相続の際に事業承継ができる

この先売却しないで不動産を所有し続けると、いずれ相続の時がきます。

資産として不動産を子供に残したいと考える方も多いです。

しかし現実子供たち賃貸経営がよくわからないので面倒臭がり、建物を売却して現金で引き継ぐことを希望します。

しかし賃貸経営のノウハウまでしっかりと引き継ぐ機会があれば、もしかしたらそのまま引き継いでもらえるかもしれません。

売却した場合と税法上のメリットとストック収入の魅力を比較したら受け入れて貰えかもしれません。

一番価値のある状態で子供たちに資産として残す事ができます。

 

業者と良い関係を築くことができる

管理する仕事の中で手が回らない場合、自分が経験してきたことを業者に依頼するので具体的な要望を伝えることができるようになります。

例えば、入居者需要に合わせたリフォームの要望やコスト、募集家賃の提案、メンテナンス工事の決済。

お互い大変なこともわかるので、業者さんと良い関係を築いて自分のサポートチームとして動いて貰えるようになります。

 

次の物件選択の範囲が広がる

賃貸経営が身についたら物件を選ぶ時、実戦的な経営目線になるので見方が変わります。

業者から紹介される情報以外に物件のメリットやデメリットの判断が自分で出来るようになります。また大家さんの繋がりもできるので個々でお得な売却情報が飛び込んでくることもあります。

 

自主管理で大変な事

自主管理でよかった事に続いて、自主管理で大変な事です。
・入居募集

・ゴミの管理

・家賃滞納督促

・突然の出費

それでは次項から詳しくご紹介していきます！

 

入居募集

空室は経営損失です。必要な時に入居者が見つかる保証はありません。

ロスをいかに最小限に食い止めるためには、日頃からの地道な営業活動は一番重要な仕事です。

部屋の案内資料は準備していつも持ち歩くくらいで考えましょう。

・近くの賃貸を扱う不動産屋

・学校に直接PR

・工場に直接PR

・人材派遣会社に直接PR

・建物や敷地内にPR看板

定期的に訪問するとコミュニケーションが取れて効果的です。

賃貸経営は自主管理の場合　自分で家賃設定や入居条件を決めることが出来ます。

ライバルをよく研究して差別化ポイントを抑えてください。

 

ゴミの管理

町内会で決められたゴミの出し方、町内会指定のゴミ集積所は順番で管理する当番があります。

これらのルールを守らないとゴミを捨てさせてもらえなくなります。

入居者からのクレームにもなります。

アパートの場合、敷地の中にゴミ集積所で出したゴミが猫やカラスに荒らされ散在することがあります。

近隣の方に迷惑をかけます。

賃貸経営は近隣住民の皆さんとの良い関係がないとやりにくいので入居者へのルール遵守とゴミの集積所の管理はとても気を使います。

 

家賃滞納督促

慣れないと気が滅入ります。

電話での督促から手紙、訪問して家賃回収が必要です。

経済的事情で遅れた場合、理由を把握して改善方法の共有が必要です。

単純に性格的な問題であれば支払い予定日前に準備大丈夫かどうか確認すると良いです。

 

突然の出費

突発的に起こるトラブルの代表が水道管の水漏れと、排水管の詰りです。

他、冬に給湯機、夏場であればエアコンの故障があります。

よく使うところが不具合出やすいです。

修繕費を確保する収支計画が必要です。

 

自主管理可能な範囲

皆さんの置かれている状況や仕事内容、自由度、これから先をどの様に考えるかにより選択肢は変わります。

物理的に何かあればすぐに対応でき、日常的に行きやすい距離が一番重要です。

あとはどのくらい賃貸経営に時間を費やすことができるかにより規模、場所を考えます。

私の場合はアパート１棟所有して職場、自宅共に３０分以内で物件に行くことが出来ます。

営業職でしたのである程度時間の自由度はあり、突発的な事にも対応しました。

毎日物件に行く必要はありませんので基本的にここでお話しした仕事内容は本業を調整して全てこなす事ができました。

なるベく規模を小さくして物件に行きやすいことが本業との兼ね合いで賃貸経営に必要とする時間を最小限にできます。

戸建１戸からスタートし、一通りの仕事内容をゆっくり覚えるやり方がおすすめです。

慣れてきたら少しずつ規模を大きくしていきましょう。

＜目安＞

規模　　アパート１棟で４戸か６戸

戸建　１〜３戸

距離　自宅または勤務先から３０分位

 

まとめ

「賃貸・大家・自主管理、サラリーマン大家でどこまで可能？」についてお話ししてきました。

本業との兼ね合いで無理をしないで一通りの仕事内容を経験するには戸建賃貸か小規模アパート１棟が最適です。

その際には頼れる先輩を予め必ず見つけておきましょう。

不動産賃貸経営を覚えてこれから展開したいと考えている人は自主管理おすすめです。

私は自主管理してよかったと思ってます。

将来にわたりいろんなリスクから回避でき事業を継続させる力が身につきます。

戸建やアパート等の不動産を所有したら家賃収入がないと破産するかもしれません。

事業者としての責任は当然自分自身です。

油断は禁物ですが今は大家さんとしての経験をして自信がついてきました。

こうした経験はもし業者さんに委託した時でもうまく話ができて良きパートナを選ぶこともできます。

今までの仕事を業者に任せて２棟目、３棟目と事業拡大も可能ですし、業者に任せて空いた時間で別の事業を作ることも出来ます。

サラリーマンしながら自主管理大家は安定するまで時間がかかりますが将来に渡り投資する時間はとても有益です。

是非挑戦してみてください！